• 08pm83

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестиционные стратегии.

Коммерческая недвижимость - одно из самых популярных вложений для людей с большими деньгами. В этой статье будут рассмотрены основы коммерческой недвижимости, в какой тип вы можете инвестировать и как покупать недвижимость. Если вам интересно узнать больше об инвестировании в коммерческую недвижимость, то эту статью стоит прочитать!


1. Понимание, что такое коммерческая недвижимость


Коммерческая недвижимость - это любое имущество, здание или земля, предназначенные для использования в бизнесе. Это может быть что угодно, от франшизы до целого торгового центра, которым вы владеете и сдаете в аренду.


Если ваша инвестиция в коммерческую недвижимость состоит из нескольких арендаторов, которые вносят в нее платежи по какому-либо договору аренды, тогда это будет относиться к категории приносящей доход собственности. Эти типы инвестиций часто представляют собой то, что большинство людей представляет, когда они думают о покупке коммерческой недвижимости, потому что они имеют такую ​​высокую потенциальную доходность, но также сопряжены с гораздо большим риском, чем с другими видами инвестиций в коммерческую недвижимость, из-за уровня вакантных площадей и проблем с арендаторами, которые мы вернемся к этому позже.


Первый тип - это торговые площади - будь то якорь у одного крупного розничного продавца коробок, такого как Walmart или Target, или ли это торговый центр с множеством маленьких магазинов, принадлежащих разным людям. Это наиболее распространенный тип инвестиций в коммерческую недвижимость, которые делают инвесторы, и, поскольку у него обычно несколько арендаторов в одном месте, такие инвестиции сопряжены с меньшими рисками, потому что, если некоторые из ваших договоров аренды заканчиваются, вы можете просто найти новых для замените их, что поможет поддерживать высокий уровень заполняемости даже во время экономических спадов.


Банкам также проще финансировать эту недвижимость, поскольку они чувствуют себя более безопасными, давая взаймы большие суммы денег на что-то вроде целого торгового центра, где всегда будет хотя бы один арендатор, производящий платежи, а не просто сдавая в аренду отдельные помещения внутри - но один раз опять же, это зависит от типа недвижимости, которую вы покупаете.


2. Различные типы инвестиций в коммерческую недвижимость.


Следующий вид инвестиций в коммерческую недвижимость, который вы можете сделать, - это недвижимость с несколькими арендаторами - это, как правило, недвижимость с тремя или более арендаторами, которые, как правило, сложнее финансировать банкам, чем торговые площади, потому что им труднее предсказать денежный поток, если не все ваши арендаторы платят по какому-то договору аренды.


Многопользовательская недвижимость обычно включает офисные здания, торговые центры, склады / распределительные центры, медицинские офисы, многоквартирные жилые комплексы, автомойки ... практически все, где несколько человек арендуют одно и то же здание у владельца.


Эти виды инвестиций также бывают двух видов: тройная чистая аренда (NNN) и модифицированная валовая аренда (MGL). Сети NNN считаются более рискованными, потому что, несмотря на то, что у них много арендаторов, вы все равно несете все расходы, связанные с владением и обслуживанием собственности. С MGL ваши арендаторы сами платят за коммунальные услуги, но вам нужно будет выделить бюджет на ремонт и содержание таких вещей, как крыши или системы HVAC, потому что вы должны покрывать эти расходы до тех пор, пока не истечет срок аренды.


Здесь мы также начинаем говорить о том, как работают инвестиции в коммерческую недвижимость, когда люди покупают целые здания, а не просто арендуют определенные помещения внутри - это раньше считалось более рискованным, чем покупка торговых площадей из-за уровня вакантных площадей во время экономических спадов, но это изменилось. Многие банки теперь требуют гораздо более высоких первоначальных взносов, прежде чем финансировать недвижимость, которая не привязана к большой коробке или другим доходным учреждениям.


3. Риски и выгоды, связанные с инвестированием в коммерческую недвижимость.


До сих пор мы говорили о различных способах инвестирования в коммерческую недвижимость, но они также сопряжены с большим риском, потому что людям может быть намного сложнее заработать на своих инвестициях во время экономических спадов.


Например, если вы покупаете недвижимость с соглашением об аренде NNN, то даже если ваши арендаторы в настоящее время вносят арендную плату, они могут не делать этого, когда экономика ухудшится, и больше предприятий обанкротятся - это означает, что теперь это будет ВАС в качестве владелец, чтобы покрыть эти потерянные доходы от аренды до тех пор, пока не появятся новые компании или этот арендатор не уйдет в какой-то момент в будущем, что может закончиться годами, прежде чем все снова станет лучше! Вот почему многие инвесторы предпочитают аренду MGL, а не NNN, несмотря на то, что в целом у них меньше арендаторов, потому что в их обязанности не входит покрытие эксплуатационных расходов на недвижимость или компенсация упущенного дохода, если один или несколько их арендаторов испытывают трудности.


При этом люди по-прежнему инвестируют в недвижимость с арендой NNN, потому что она может быть намного дешевле, чем та, которая использует MGL, - но даже тогда вы берете на себя большой риск, покупая все здание, а не просто сдавая в аренду определенные помещения внутри. Так как всегда будет хотя бы некоторое количество вакансий, независимо от того, насколько хорош ваш состав арендаторов, и это и меньший денежный поток в плохие экономические времена, что также затрудняет их финансирование!


4. Что нужно учитывать при покупке недвижимости


Еще один момент, который следует учитывать при покупке коммерческой недвижимости, - это состояние вашего рынка. Если дела идут хорошо, то вы, вероятно, сможете неплохо окупить вложенные средства, но если нет, будьте готовы к трудным временам!


Такие параметры, как численность населения и занятость, особенно важны, поскольку они напрямую влияют на спрос на различные типы недвижимости - очевидно, что людям потребуется больше торговых площадей в популярных туристических направлениях, чем в местах, которые привлекают в основном пенсионеров или студентов колледжей, поэтому необходимо знать, где потенциальные арендаторы работают (или делают покупки). может помочь вам решить, какой вид собственности имеет здесь смысл. Это также помогает узнать, насколько сильна конкуренция со стороны других зданий, принадлежащих как текущим владельцам, так и зданиям, уже запланированным застройщиками, поскольку это тоже может повлиять на то, останется ли ваш денежный поток стабильным в хорошие или плохие времена.


То, что вы ищете, - это города с большим потенциалом, но еще не слишком насыщенные предложениями, поэтому вам будет легче выделиться - обратная сторона заключается в том, что обычно есть только одно преимущество первопроходца, поскольку, как только все остальные прыгают на борт тогда ваши доходы могут начать падать довольно быстро!


Еще одна важная вещь, которую следует учитывать при покупке коммерческой недвижимости (особенно зданий), - это то, насколько выросла их стоимость с течением времени, если вообще. Это означает, что нужно изучить прошлые данные о продажах и посмотреть, выросла или упала в цене недвижимость, подобная вашей, находящаяся поблизости, после того, как ее купили и продали разные владельцы, по сравнению с ее первоначальной покупной ценой, потому что это расскажет вам, что другие инвесторы думают о местном спросе, а также о любом будущем. планы разработчиков на этот район.


Например, если большинство зданий в вашем городе росли по крайней мере на 15% каждый раз, когда они переходили из рук в руки в течение последних 20 лет, вы можете ожидать, что и ваше будет делать то же самое; но такая оценка не гарантируется, поскольку возможно (хотя и маловероятно), что все значения местных свойств могут снизиться в течение достаточно длительного периода времени! С вашей стороны потребуется дополнительное исследование, чтобы выяснить, какой рынок лучше подходит для инвестиций в коммерческую недвижимость, и имеет ли это смысл, исходя из того, сколько денег вам нужно, по сравнению с тем, какие виды прибыли доступны там.


5. Различные способы покупки недвижимости


При покупке коммерческой недвижимости существует несколько способов ее приобретения. Вы можете купить свободную землю и построить на ней, если хотите, или использовать собственное существующее здание в качестве собственности - но, как и все остальное, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы!


Например, использование пустого участка в инвестиционных целях обычно обходится дешевле, чем покупка уже построенного; однако вам придется начать с нуля, что означает, что во время строительства будет потрачено больше времени и денег, что в конечном итоге может повлиять на то, какой денежный поток (если таковой имеется) вы увидите сначала из-за меньшего количества арендаторов, пока все не будет закончено.


Покупка существующего здания, как правило, происходит наоборот, поскольку они часто дешевле из-за обесценивания, что позволяет инвесторам, которым не нужна каждая копейка своего дохода от аренды, вносить меньше денег заранее, при этом сохраняя своих арендаторов и любые ремонтные работы, которые они '' тоже со временем сделал! Обратной стороной является то, что может быть сложно не знать, в каком состоянии находится здание, особенно если оно пустует долгое время, и никто не позаботится о таких вещах, как чистка или ремонт сломанной техники, потому что вам нужно учитывать эти затраты. в вашу рентабельность инвестиций (возврат инвестиций) в течение первых нескольких месяцев.


Хотя существуют и другие способы инвестирования в коммерческую недвижимость, такие как использование частных средств, эти два метода обычно предлагают наилучшую отдачу в целом, поскольку они позволяют инвесторам использовать существующие здания с существенным денежным потоком, уже поступающим от нескольких арендаторов еще до начала строительства; однако местоположение всегда будет играть важную роль, поскольку покупка недвижимости почти всегда стоит больше денег, чем покупка жилой недвижимости, и прибыль не будет такой высокой, если вы покупаете в районе, который еще не пользуется большой популярностью, поскольку ваши арендаторы будут Вероятно, им будет сложнее найти поблизости доступные варианты жилья, которые могут сказаться и на доходах их собственного бизнеса.


6. Как профинансировать ваши инвестиции


Наконец, важно помнить, что для большинства инвестиций в коммерческую недвижимость требуется больше авансовых денег по сравнению с жилой недвижимостью; но есть способы профинансировать свои вложения, если недвижимость еще не окупилась или требует ремонта (который также требует дополнительных затрат) перед вводом в эксплуатацию.


Один из этих вариантов - ссуда в твердых деньгах, когда инвесторы «закладывают» недвижимость, которую они хотят купить, в качестве залога до тех пор, пока они не выплатят свою ссуду полностью; однако это часто более затратно, чем другие варианты финансирования, потому что традиционные кредиторы, как правило, требуют более высокой рентабельности. Процент собственного капитала (первоначальный взнос) и взимать дополнительную плату за оформление документов.


Другой вариант - использовать программу гарантированного кредитования SBA, которая помогает малым предприятиям получить деньги, необходимые для покупки недвижимости, позволяя им брать в долг до 350 000 долларов всего на пять процентов под процентную ставку, которая может составлять всего три процента.


Просмотров: 2Комментариев: 0

Недавние посты

Смотреть все

Пассивные инвестиции в жилую недвижимость: плюсы и минусы

Возможно, вы слышали о «пассивных инвестициях». Пассивные инвестиции - это те, которые не требуют от вас почти никаких усилий. Это противоположно активным инвестициям, которые часто включают в себя не

Во что не стоит инвестировать деньги. Ошибочные вложения

Чего вы больше всего хотите в жизни? Если ваш ответ был «деньги», то вы не одиноки. Деньги стали зависимостью для многих, и нет ничего плохого в желании заработать больше денег. Но если вы хотите хоро

Во что не стоит вкладывать деньги? Как экономить на мелочах

Это то время года, когда люди ищут способы сэкономить. Все мы знаем, что каникулы могут быть дорогостоящим временем, поэтому важно найти все места, где можно сэкономить. Но как сделать экономию денег